Calculadora de alquilar o comprar casa 2026
Patrimonio a 15 años, con ITP de Castilla y León e inversión neta de IRPF si alquilas.
Alquilar o comprar casa no se decide solo con la cuota. Al comprar pagas ITP o IVA, notaría y registro; después IBI, comunidad y mantenimiento. Si alquilas, la entrada y esos gastos pueden invertirse en un indexado neto de IRPF. Comparamos el patrimonio de ambos caminos con tipos oficiales por comunidad.
Compara alquilar y comprar
En este escenario compensa alquilar
74.529 €
- Patrimonio si compras
- 68.227,39 €
- Patrimonio si alquilas
- 74.528,99 €
- Diferencia (comprar − alquilar)
- -6301,60 €
- Cruce de caminos
- No cruzan en este horizonte
- ITP aplicado
- 8 % hasta 250.000 €; 10 % el resto (Castilla y León)
- Efectivo inicial de comprar
- 31.977,25 €
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada | 22.475,60 € |
| Préstamo | 89.902,40 € |
| Cuota mensual de la hipoteca | 426,33 € |
| ITP (segunda mano) | 8990,24 € |
| IVA de la vivienda (obra nueva) | 0,00 € |
| AJD de la compraventa | 0,00 € |
| Notaría de la compraventa | 280,90 € |
| Registro de la compraventa | 135,74 € |
| Asiento de presentación | 6,01 € |
| IVA 21 % sobre aranceles | 88,76 € |
| Gestoría | 0,00 € |
| Tasación | 0,00 € |
| Total gastos de compraventa | 9501,65 € |
La notaría y el registro de la escritura de hipoteca no aparecen: los paga el banco (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019).
Cargando gráfico…
| Año | Comprar | Alquilar (fondo neto) |
|---|---|---|
| 1 | 24.928,03 € | 33.738,55 € |
| 2 | 27.455,05 € | 35.619,63 € |
| 3 | 30.058,93 € | 37.609,08 € |
| 4 | 32.742,01 € | 39.701,70 € |
| 5 | 35.506,70 € | 41.936,62 € |
| 6 | 38.355,48 € | 44.323,52 € |
| 7 | 41.290,90 € | 46.872,72 € |
| 8 | 44.315,62 € | 49.595,28 € |
| 9 | 47.432,33 € | 52.502,96 € |
| 10 | 50.643,84 € | 55.608,36 € |
| 11 | 53.953,03 € | 58.924,93 € |
| 12 | 57.362,87 € | 62.467,03 € |
| 13 | 60.876,43 € | 66.249,99 € |
| 14 | 64.496,85 € | 70.290,19 € |
| 15 | 68.227,39 € | 74.528,99 € |
Datos por ciudad
Cada ficha de ciudad trae el alquiler mediano, la renta del hogar, el precio del piso tipo y los años para ahorrar la entrada con datos oficiales, y abre esta calculadora con esos datos precargados.
Supuestos fiscales
| Concepto | Valor | Fuente | Fecha |
|---|---|---|---|
| ITP de vivienda usada (tipo general por territorio) | Tabla autonómica 2026; Madrid 6 %, Cataluña escala 10 % a 13 % | Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, Capítulo IV | |
| IVA de vivienda nueva | 10 % (art. 91.Uno.1.7.º) | BOE, Ley 37/1992 del IVA | |
| AJD de la hipoteca a cargo del comprador | 0 € (sujeto pasivo: el prestamista) | BOE, Real Decreto-ley 17/2018 | |
| Arancel notarial de la compraventa (escala + rebaja 5 %) | RD 1426/1989, número 2 | BOE, Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial) | |
| Arancel registral de la compraventa (escala, tope, rebaja 5 %) | RD 1427/1989, números 1 y 2 | BOE, Real Decreto 1427/1989 (arancel registral) | |
| Notaría y registro de la hipoteca | No se suman: los paga el prestamista | BOE, Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario (art. 14.1.e) | |
| IVA sobre notaría y registro | 21 % (tipo general, art. 90.Uno) | BOE, Ley 37/1992 del IVA | |
| IRPF del fondo si el inquilino reembolsa | Base del ahorro 19 % / 21 % / 23 % / 27 % / 30 % | BOE, Ley 35/2006 consolidada | |
| Gestoría, tasación, IBI, comunidad y mantenimiento | Inputs del usuario; por defecto 0 € | Hacienda, Tributación Autonómica. Medidas 2026, Capítulo IV |
ITP general por territorio (2026)
Tipo general de transmisiones de inmuebles. Hacienda, Capítulo IV de Tributación Autonómica, Medidas 2026 (29 de abril de 2026), salvo Navarra (texto foral) y Ceuta/Melilla (TRLITPAJD). No se aplican tipos reducidos.
| Territorio | Tipo general | Fuente |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | art. 41 Ley 5/2021 |
| Aragón | 8 % a 10 % (escala) | art. 121-1 TR D.Leg. 1/2005 |
| Asturias | 8 %, 9 % o 10 % según valor íntegro | art. 26 TR D.Leg. 2/2014 |
| Illes Balears | 8 % a 13 % (escala) | art. 10 TR D.Leg. 1/2014 |
| Canarias | 6,5 % | art. 31 TR D.Leg. 1/2009 |
| Cantabria | 9 % | art. 9.1 TR D.Leg. 62/2008 |
| Castilla-La Mancha | 9 % | art. 19.1 Ley 8/2013 |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 €; 10 % el resto | arts. 24 y 25 TR D.Leg. 1/2013 |
| Cataluña | 10 % a 13 % (escala) | art. 641-1 Libro sexto CT, DL 5/2025 |
| Ceuta | 6 % estatal con bonificación del 50 % | arts. 11 y 57 bis TRLITPAJD |
| Extremadura | 8 % a 11 % (escala) | art. 36 TR D.Leg. 1/2018 |
| Galicia | 8 % | art. 14.Uno TR D.Leg. 1/2011 |
| Madrid | 6 % | art. 28.1 TR D.Leg. 1/2010 |
| Melilla | 6 % estatal con bonificación del 50 % | arts. 11 y 57 bis TRLITPAJD |
| Región de Murcia | 7,75 % | art. 6.1 TR D.Leg. 1/2010 |
| Navarra | 6 % | art. 8.º.1.a) TR foral DFL 129/1999 |
| País Vasco | 4 % en vivienda (6 % grandes tenedores) | normas forales de Araba, Bizkaia y Gipuzkoa |
| La Rioja | 7 % | art. 44.1 Ley 10/2017 |
| Comunitat Valenciana | 9 %; 11 % si el valor supera 1 millón € | art. 13.Uno Ley 13/1997 y Ley 5/2025 |
¿Alquilar o comprar casa?
Con los valores de esta página (vivienda de 250.000 € en Madrid, entrada 20 %, alquiler 900,00 € al mes, horizonte 15 años), el patrimonio de comprar queda en 151.779 € y el de alquilar e invertir en 165.314 €. En este escenario gana alquilar.
No es un consejo de compra. Una vivienda no se valora solo por el patrimonio: movilidad, mantenimiento y el riesgo de que el precio no suba quedan fuera de la cifra.
¿Me compensa comprar piso?
En este escenario un camino va por delante durante todo el horizonte. Sube el alquiler, baja la entrada o alarga los años para ver si cruzan.
Los blogs citan reglas del tipo «si vas a estar más de X años, compra». No está en el BOE. Aquí X sale de tus números y de los tipos oficiales de ITP.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda usada?
En segunda mano el impuesto principal es el ITP, no el IVA. En este ejemplo la cuota de ITP es 15.000,00 €. A eso se suman notaría, registro, IVA del 21 % sobre esos aranceles, y lo que pongas de gestoría y tasación.
La base suele ser el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral. Aquí la base es el precio que introduces.
¿Cuánto es el ITP en cada comunidad autónoma?
Hacienda publica los tipos generales de 2026 en el Capítulo IV de Tributación Autonómica. Madrid 6 %, Canarias 6,5 %, Andalucía y La Rioja 7 %, Murcia 7,75 %, Galicia 8 %, Cantabria y Castilla-La Mancha 9 %. Cataluña, Aragón, Baleares, Extremadura, Asturias, Castilla y León y Valencia usan escala o un tipo que depende del valor.
Navarra tributa al 6 % según su texto refundido foral. Ceuta y Melilla aplican el 6 % estatal con bonificación del 50 %. País Vasco aplica el 4 % a la vivienda y el 7 % al resto de inmuebles, igual en Araba, Bizkaia y Gipuzkoa, según sus normas forales. Las tres diputaciones tienen un 6 % para grandes tenedores (más de 5 viviendas con más del 50 % de titularidad); aquí se asume que no lo eres. La tabla de esta página lista el tipo general de cada territorio.
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
Desde el Real Decreto-ley 17/2018 el sujeto pasivo de la cuota gradual de AJD en el préstamo hipotecario es el banco. Esta calculadora no te lo carga.
Si la vivienda es de obra nueva, sí pagas AJD de la escritura de compraventa, además del IVA del 10 %. En segunda mano esa escritura va por ITP.
¿Cuánto cuestan notaría y registro?
Los aranceles son estatales (RD 1426/1989 y 1427/1989), con rebaja del 5 %. Solo se suman los de la escritura de compraventa: la notaría y el registro de la hipoteca los paga el banco (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019). En este ejemplo, notaría y registro con IVA suman 679,32 €.
No se incluyen folios, copias ni suplidos. Gestoría y tasación van a 0 € hasta que pongas lo que te hayan presupuestado.
¿Qué pasa con la entrada si sigo de alquiler?
Si no compras, ese dinero no desaparece: en este escenario se invierten 65.679 € (entrada más gastos de compraventa) en un fondo de acumulación. El IRPF se aplica al reembolso, con los mismos tramos del ahorro que la calculadora de interés compuesto.
Si la cuota de comprar (hipoteca, IBI, comunidad y mantenimiento) supera el alquiler, la diferencia mensual también entra en el fondo. Si el alquiler es más caro, no se restan euros del fondo: el inquilino simplemente no aporta esa diferencia.
¿Obra nueva con IVA o segunda mano con ITP?
Obra nueva (primera entrega): IVA reducido del 10 % más AJD autonómico. Segunda mano: ITP, sin IVA de la vivienda. Cambia el desplegable para ver los dos caminos. El IVA de los aranceles de notaría y registro se aplica en ambos.
VPO, autoconstrucción y entregas exentas con renuncia no están en esta página.
¿El IBI y la comunidad cambian la cuenta?
Sí, porque son un coste anual que el inquilino no paga (o paga de otra forma vía renta). No hay una tarifa estatal de IBI ni de comunidad de vecinos: si los dejas a 0, la comparativa mira impuestos de compra, hipoteca y el fondo. Pon tus recibos reales.
¿En cuántos años recupero los gastos de compraventa?
Los gastos de este ejemplo son 15.679 €. No se «recuperan» como una deducción: quedan embebidos en el patrimonio de comprar. El año en que ese patrimonio supera al del fondo, si llega a suceder, aparece arriba como cruce.
Revalorizar la vivienda al 0 % por defecto evita colar una plusvalía de blog. Si quieres una hipótesis de precios, escríbela tú.
¿Cómo entra la ciudad en esta calculadora?
La URL admite ?ciudad=madrid, ?ciudad=barcelona, ?ciudad=valencia y el resto de capitales de provincia, más Ceuta y Melilla (Sevilla, Bilbao, A Coruña, Ourense, Zaragoza, Málaga, Murcia…). Solo elige la comunidad para el ITP y el AJD.
El parámetro ciudad no precarga precios. Las páginas de coste de vida por ciudad enlazan aquí con ?precio= (un piso de 70 m² al valor tasado del Ministerio de Vivienda) y ?alquiler= (el alquiler mediano declarado de SERPAVI), cada uno con su fuente y su año en la página de la ciudad.
Excepciones que esta herramienta no cubre
- AJD foral del País Vasco en obra nueva (sin tipo oficial verificado de las diputaciones) y el ITP vasco del 6 % para grandes tenedores (más de 5 viviendas con más del 50 % de titularidad).
- Tipos reducidos por edad, familia numerosa, VPO o vivienda habitual con tope.
- Valor de referencia catastral distinto del precio, seguros y la plusvalía municipal de una venta futura.
- IRPF de una venta futura del piso y folios o copias notariales.
Preguntas frecuentes
¿El ITP es el mismo en toda España?
No. Cada comunidad de régimen común fija el tipo general de transmisiones de inmuebles. En 2026 va del 6 % en Madrid al 13 % en el último tramo de Cataluña o Baleares. Esta página usa la tabla de Hacienda (Capítulo IV, Medidas 2026) y, para País Vasco, sus normas forales: 4 % en vivienda (6 % si eres gran tenedor, con más de 5 viviendas).
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
El prestamista, desde el Real Decreto-ley 17/2018. El comprador no lo lleva en esta cuenta. En obra nueva sí paga AJD de la escritura de compraventa, además del IVA del 10 %.
¿La notaría y el registro son libres?
No. Los aranceles están en el Real Decreto 1426/1989 (notarios) y en el 1427/1989 (registradores), con rebaja del 5 %. Esta herramienta aplica esa escala y el IVA general del 21 % a la escritura de compraventa. La notaría y el registro de la hipoteca no se suman: los paga el banco (artículo 14.1.e de la Ley 5/2019). No incluye folios ni copias.
¿Puedo aplicar el tipo reducido de jóvenes o de vivienda habitual?
Muchas comunidades lo tienen, con topes de valor, renta o edad. No se aplican por defecto: si los requisitos no se comprueban, colar el tipo reducido sería inventar la cuota. Usa el tipo general y, si te aplica una reducción, trátala aparte con tu gestoría.
¿El IBI sale de una tabla oficial estatal?
No. El IBI lo fija cada ayuntamiento. Comunidad de vecinos y mantenimiento tampoco tienen tarifa estatal. Van a 0 € hasta que pongas tus cifras.
¿La calculadora liquida el IRPF si vendo el piso?
No. El patrimonio de comprar es el valor de la vivienda menos la hipoteca. No se da por hecha la exención de vivienda habitual ni se inventa una plusvalía. El fondo del inquilino sí descuenta el IRPF de la base del ahorro si reembolsa.
¿Para qué sirve el parámetro ciudad?
Para que las páginas de coste de vida por ciudad abran esta herramienta con la comunidad ya elegida, por ejemplo ?ciudad=madrid. El parámetro ciudad solo elige la comunidad del ITP: el precio del piso y el alquiler llegan aparte, en ?precio= y ?alquiler=, desde la página de cada ciudad, que cita su fuente oficial.
Más en AhorroNeto
En este escenario el patrimonio mayor es 74.529 € (alquilar). Si quieres llevar el seguimiento con el mismo criterio, puedes registrarte en FinancialHub.
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