Calculadora de plusvalía municipal 2026: venta y herencia por ciudad
Cuánto pagas de plusvalía municipal al vender, heredar o donar un inmueble, con el coeficiente de la fecha de la escritura o del fallecimiento y el tipo y las bonificaciones de la ordenanza de tu ciudad.
La plusvalía municipal se paga al vender, heredar o donar un inmueble urbano si ganas valor. La base es la menor de dos: el valor catastral del suelo por el coeficiente de los años y la fecha, o la ganancia real en la parte del suelo. Se aplica el tipo del ayuntamiento, hasta el 30 %, y sus bonificaciones.
Calcula tu plusvalía municipal
Madrid, tipo 29 %. 12 años completos. Ganancia de 80.000 €.
- Plusvalía a pagar
- 1566,00 €
- Base × 29 %
- Base imponible, método objetivo (te conviene)
- 5400,00 €
- Suelo × 0,09
- Base imponible, método real
- 32.000,00 €
- Ganancia × 40 % de suelo
Coeficiente de RDL 8/2023, art. 24. Base imponible: la menor, 5400,00 € por el método objetivo.
Cómo se calcula la plusvalía municipal: método objetivo frente a real
El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo del año de la transmisión por un coeficiente que depende de los años completos que has tenido el inmueble. Un piso en Madrid con 60.000 € de valor catastral del suelo, vendido tras 12 años, da 60.000 € × 0,09 = 5.400 € de base.
El método real parte de la ganancia: precio de venta menos precio de compra, sin gastos ni impuestos, en la proporción que el suelo supone en el valor catastral total. Comprado en 180.000 € y vendido en 260.000 €, con el suelo en el 40 % del valor catastral, da 32.000 €.
La base imponible es la menor de las dos. Aquí gana la objetiva, y con el 29 % de Madrid la cuota es 1.566 €. Si lo hubieras comprado en 250.000 €, la base real bajaría a 4.000 € y pagarías 1.160 €. La calculadora enseña las dos y cuál te conviene.
Qué coeficiente te toca según la fecha de la transmisión
El coeficiente no es el del año en que declaras, sino el vigente el día del devengo: la fecha de la escritura en una venta o donación y la del fallecimiento en una herencia. Desde el 1 de enero de 2024 rige la tabla del Real Decreto-ley 8/2023.
Tres reales decretos-leyes subieron después esos máximos y el Congreso no los convalidó: el 9/2024 y el 16/2025 tuvieron efectos del 1 de enero hasta su derogación, a finales de ese mismo mes, y el 26/2026 se derogó el 2 de octubre de 2026, antes del 1 de diciembre en que debía aplicarse. El 29/2026 repite su tabla desde el 1 de diciembre de 2026 y está pendiente de convalidación: con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la vota la Diputación Permanente del Congreso, con un plazo que acaba a mediados de noviembre.
Con la misma venta del ejemplo, una escritura del 15 de enero de 2026 llevaba un coeficiente de 0,11 y una cuota de 1.914 €; la del 15 de febrero, 0,09 y 1.566 €. En los días de cada derogación y desde el 1 de diciembre de 2026 no hay una regla escrita que diga qué tabla vale: la calculadora hace las dos cuentas y te lo dice.
| Fecha de devengo | Tabla | Norma |
|---|---|---|
| 1-1-2024 a 31-12-2024 | 2024 | RDL 8/2023, art. 24 |
| 1-1-2025 a 21-1-2025 | Subida de enero | RDL 9/2024, art. 9 (derogado) |
| 22 y 23-1-2025 | Las dos (se calculan ambas) | Acuerdo de derogación y su publicación |
| 24-1-2025 a 31-12-2025 | 2024 | RDL 8/2023 |
| 1-1-2026 a 26-1-2026 | Subida de enero | RDL 16/2025, art. 18 (derogado) |
| 27 y 28-1-2026 | Las dos (se calculan ambas) | Acuerdo de derogación y su publicación |
| 29-1-2026 a 30-11-2026 | 2024 | RDL 8/2023 (el RDL 26/2026 se derogó antes de aplicarse) |
| Desde 1-12-2026 | Subida de diciembre o 2024 (se calculan ambas) | RDL 29/2026, art. 10, sin convalidar |
Coeficientes máximos de 2024 y de las subidas derogadas
Cada ayuntamiento puede fijar coeficientes más bajos en su ordenanza. Si uno propio supera el máximo vigente, se aplica el máximo hasta que la ordenanza se corrija (art. 107.4). De las ciudades de la calculadora, solo Barcelona tiene tabla propia: la de 2024, con 0,05 en vez de 0,15 por debajo de un año y nada en las herencias de menos de un año.
| Período | 2024 (vigente) | Subida de enero (RDL 9/2024 y 16/2025) | Subida de diciembre (RDL 26/2026 y 29/2026) |
|---|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 | 0,16 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,15 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,15 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,20 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,22 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,23 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,21 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,16 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,13 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,11 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,10 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,10 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,10 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,12 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,16 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,22 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,35 | 0,30 |
Tipo y bonificaciones de cada ciudad
El tipo lo fija cada ayuntamiento hasta un 30 % y la bonificación por herencia hasta un 95 % de la cuota. Estos son los de cada ordenanza en su texto vigente en 2026, con la fuente oficial y el día de consulta.
| Ciudad | Tipo | Coeficientes | Bonificación por herencia | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 29 % | Máximos del Estado | En vivienda habitual: 95 % hasta 60.000 € de suelo, 85 % hasta 100.000 €, 70 % hasta 138.000 €, 40 % por encima (art. 18) | Ordenanza 8/2023, de 22 de diciembre, BOCM n.º 308, de 28-12-2023, en vigor desde el 1-1-2024. Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Barcelona | 30 % | Propios (la tabla de 2024, 0,05 por debajo de un año) | 95 % en vivienda habitual (art. 9è) | BOPB de 23-12-2024 (CVE 202410197054), en vigor desde el 1-1-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| València | 29,7 % | Máximos del Estado | 95 % en cualquier inmueble (art. 10.A) | Acuerdo de 29-10-2024, BOP de Valencia n.º 251, de 31-12-2024, aplicable desde el 1-1-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Sevilla | 26,53 % | Máximos del Estado | En vivienda habitual: 95 % hasta 10.000 € de suelo, 50 % hasta 20.000 €, 30 % hasta 50.000 €, 10 % por encima. 10 % en otros inmuebles (art. 12.3 a 12.5) | BOP de Sevilla n.º 298, de 28-12-2023 (CVE BOP-SE-2023-298031). Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Zaragoza | 28 % | Máximos del Estado | 95 % en vivienda habitual. En otros inmuebles: 95 % hasta 200.000 € de suelo, 0 % por encima (art. 14) | BOPZ n.º 29, de 6-2-2026 (anuncio 771). Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Málaga | 29 % | Máximos del Estado | En vivienda habitual con convivencia: 95 % hasta 100.000 € de valor catastral, 80 % hasta 150.000 €, 70 % hasta 200.000 €, 50 % hasta 250.000 €, 25 % por encima. En vivienda habitual sin convivencia: 37,5 % hasta 150.000 € de valor catastral, 0 % por encima (art. 9) | BOP de Málaga n.º 59, de 26-3-2026 (edicto 1132/2026). Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Murcia | 30 % | Máximos del Estado; reduce un 40 % el valor del suelo | 95 % en vivienda habitual (art. 10) | BORM n.º 300, de 28-12-2024 (anuncio 6617); arts. 7, 9 y 10 del BORM n.º 122, de 28-5-2022. Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Palma | 18 % | Máximos del Estado | 95 % en cualquier inmueble (art. 9.1) | BOIB n.º 165, de 17-12-2024 (anuncio 12921), en vigor desde el 1-1-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Las Palmas de Gran Canaria | 30 % | Máximos del Estado | En vivienda habitual: 95 % hasta 35.000 € de suelo, 75 % hasta 51.000 €, 50 % hasta 60.000 €, 10 % por encima. En otros inmuebles: 75 % hasta 35.000 € de suelo, 50 % hasta 51.000 €, 30 % hasta 60.000 €, 10 % por encima (art. 9) | BOP de Las Palmas n.º 66, de 1-6-2022 (anuncio 1.417); coeficientes, BOP n.º 158 de 30-12-2024 y n.º 19 de 12-2-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026. |
| Alicante | 30 % | Máximos del Estado | 60 % en vivienda habitual (art. 13) | BOP de Alicante n.º 105, de 1-6-2023 (edicto 4740/2023). Consultada el 18 de octubre de 2026. |
Plusvalía municipal en una herencia
En una herencia paga quien hereda. La fecha de transmisión es la del fallecimiento y la de adquisición, la del día en que el fallecido compró o heredó el inmueble. Como valor de transmisión se toma el declarado en el impuesto de sucesiones.
Las bonificaciones son rogadas: hay que pedirlas dentro del plazo de seis meses, prorrogables hasta un año, y cada ciudad pide requisitos distintos (que fuera la vivienda habitual del fallecido, el empadronamiento, mantener la vivienda unos años). Con el ejemplo heredado por un hijo en Madrid, vivienda habitual, la cuota de 1.566 € baja a 78,30 €.
Si vendes sin ganancia, no hay plusvalía municipal
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, si el precio de transmisión no supera el de adquisición no hay impuesto (art. 104.5). Se comparan los valores de las escrituras, o el comprobado por la Administración si es mayor, sin sumar gastos ni impuestos de la compra o la venta.
Aun así hay que presentar la declaración en el ayuntamiento con las dos escrituras para acreditarlo. La calculadora dice «no sujeta» cuando no hay ganancia.
Quién paga la plusvalía municipal y en qué plazo
En una venta paga quien vende; en una herencia o una donación, quien recibe el inmueble (art. 106). Si el vendedor no reside en España, el comprador paga como sustituto.
El plazo es de treinta días hábiles desde la escritura en las ventas y donaciones, y de seis meses desde el fallecimiento en las herencias, prorrogables hasta un año si se pide (art. 110.2). Madrid, Barcelona, Sevilla, Zaragoza, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Alicante funcionan por autoliquidación; Murcia liquida a partir de la declaración.
Supuestos y límites
- Solo inmuebles urbanos enteros en pleno dominio: no calcula usufructos, nudas propiedades ni partes indivisas.
- Los requisitos de cada bonificación (empadronamiento, mantener la vivienda, plazo) no se comprueban: se enseñan junto a la cuota y la bonificación se resta suponiendo que los cumples.
- El método real usa los precios que pones tú. El ayuntamiento toma el mayor entre el de la escritura y el comprobado por la Administración.
- Transmisiones desde el 1 de enero de 2024. En los días de cada derogación y desde el 1 de diciembre de 2026 se calculan dos cuotas, sin elegir.
- País Vasco y Navarra, con normas forales propias, no están.
- Madrid: La ordenanza no define «vivienda habitual del causante» ni dice nada del garaje o el trastero.
- Barcelona: Tabla propia, igual a la de 2024 salvo menos de un año: 0,05, y nada en herencias. La disposición adicional dice que los cambios de los coeficientes por norma con rango de ley se aplican «automàticament»; no está claro si eso sube la tabla cuando sube el máximo, y la calculadora solo la recorta al máximo.
- Barcelona: Locales afectos a la actividad del causante: 95 %, manteniendo local y actividad cinco años (no se modela).
- Barcelona: Texto oficial solo en catalán; citas traducidas en la spec.
- València: Las transmisiones inter vivos entre familiares de terrenos con una actividad económica tienen un 95 % con requisitos de alta en el IAE, licencia y mantenimiento dos años (art. 10.B): no se modela.
- Sevilla: Una vivienda habitual con más de 50.000 € de suelo no tiene tramo propio: se le aplica el 10 % de «otros inmuebles del causante no contemplados en los supuestos anteriores» (art. 12.3.e).
- Sevilla: Inmuebles afectos a la actividad económica del causante: 40 % con requisitos propios (no se modela).
- Zaragoza: Del 1 de enero al 5 de febrero de 2026 regía el texto de 2025: trastero y garaje al 65 % y otros inmuebles al 50 %.
- Zaragoza: Bonificación del 1 % (máximo 500 € por inmueble) por presentar y pagar por vía electrónica en plazo (art. 24.4): no se modela.
- Málaga: Del 1 de enero al 26 de marzo de 2026, la bonificación sin convivencia era del 25 %.
- Murcia: El art. 7.3 aplica una reducción del 40 % al valor catastral del suelo «de acuerdo con lo dispuesto en el art. 107.3» del TRLRHL, sin plazo en el texto. El art. 107.3 la limita a los cinco primeros años tras una valoración colectiva general y la última ponencia total de Murcia es de 2018 (Catastro); la calculadora aplica la reducción porque es la ordenanza con la que liquida el ayuntamiento y lo avisa en el resultado.
- Murcia: Con menos de un año, el coeficiente prorrateado se redondea a cuatro decimales (art. 7.8).
- Murcia: La liquida la Agencia Municipal Tributaria a partir de la declaración: no hay autoliquidación.
- Palma: Las donaciones con definición del derecho civil balear se equiparan a la herencia (art. 9.1); las demás donaciones no tienen bonificación.
- Palma: Reducción del 40 % del valor del suelo (art. 6.3) solo en los cinco primeros años tras una revisión catastral general: no se aplica.
- Las Palmas de Gran Canaria: Garajes y trasteros adicionales a la vivienda habitual: 10 % de bonificación.
- Las Palmas de Gran Canaria: El texto consolidado de la web del ayuntamiento sigue mostrando la tabla del RDL 9/2024 «desde el 1 de enero de 2025»; la resolución 3718/2025 (BOP n.º 19, de 12-2-2025) la limita del 1 al 22 de enero de 2025.
| Concepto | Valor | Fuente | Fecha |
|---|---|---|---|
| No sujeción | Si el valor de transmisión no supera el de adquisición, sin gastos ni tributos (art. 104.5) | Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE) | |
| Método objetivo | Valor catastral del suelo del año de la transmisión × coeficiente por años completos (art. 107.1 a 107.4) | Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE) | |
| Menos de un año | Coeficiente de «inferior a 1 año» × meses completos / 12 (art. 107.4) | Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE) | |
| Método real | Ganancia × valor catastral del suelo / valor catastral total, si es menor que la objetiva (art. 107.5) | Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE) | |
| Tipo máximo y bonificación máxima en herencias | 30 % y 95 % de la cuota íntegra (art. 108) | Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE) | |
| Coeficientes desde el 1-1-2024 | Tabla del art. 24 del RDL 8/2023 (0,15 el primer año, 0,09 de 12 a 15 años, 0,40 desde 20) | RDL 8/2023, art. 24 (BOE-A-2023-26452) | |
| Coeficientes del 1 al 21-1-2025 | Tabla del RDL 9/2024, derogado el 22-1-2025 | RDL 9/2024, art. 9 (BOE-A-2024-26915) | |
| Coeficientes del 1 al 26-1-2026 | Misma tabla, del RDL 16/2025, derogado el 27-1-2026 | RDL 16/2025, art. 18 (BOE-A-2025-26458) | |
| RDL 26/2026 | Efectos desde el 1-12-2026; derogado el 2-10-2026, no llegó a aplicarse | RDL 26/2026, art. 10 (BOE-A-2026-20266) | |
| Coeficientes desde el 1-12-2026 | RDL 29/2026, pendiente de convalidación: se calcula con su tabla y con la de 2024 | RDL 29/2026, art. 10 (BOE-A-2026-20823) |
Fuentes
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, arts. 104 a 110 (BOE). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- RDL 8/2023, art. 24, BOE-A-2023-26452 (BOE). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- RDL 9/2024, art. 9, BOE-A-2024-26915 (BOE). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- RDL 16/2025, art. 18, BOE-A-2025-26458 (BOE). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- RDL 26/2026, art. 10, BOE-A-2026-20266 (BOE). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- RDL 29/2026, art. 10, BOE-A-2026-20823 (BOE). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Resoluciones del Congreso que publican la derogación del RDL 9/2024 (BOE-A-2025-1136), del RDL 16/2025 (BOE-A-2026-2024) y del RDL 26/2026 (BOE-A-2026-20526). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de Madrid, en «Ordenanzas Fiscales 2026» (Agencia Tributaria Madrid); Ordenanza 8/2023, de 22 de diciembre, BOCM n.º 308, de 28-12-2023, en vigor desde el 1-1-2024. Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenança fiscal núm. 1.3, impost sobre l'increment de valor dels terrenys (Ajuntament de Barcelona); BOPB de 23-12-2024 (CVE 202410197054), en vigor desde el 1-1-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de València (sede electrónica del Ayuntamiento); Acuerdo de 29-10-2024, BOP de Valencia n.º 251, de 31-12-2024, aplicable desde el 1-1-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de Sevilla, ordenanzas 2026 (Agencia Tributaria de Sevilla); BOP de Sevilla n.º 298, de 28-12-2023 (CVE BOP-SE-2023-298031). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal n.º 9, IIVTNU, del Ayuntamiento de Zaragoza (portal normativo); BOPZ n.º 29, de 6-2-2026 (anuncio 771). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de Málaga (normativa municipal, malaga.eu); BOP de Málaga n.º 59, de 26-3-2026 (edicto 1132/2026). Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza reguladora del IIVTNU, texto consolidado 2026 (Agencia Municipal Tributaria de Murcia); BORM n.º 300, de 28-12-2024 (anuncio 6617); arts. 7, 9 y 10 del BORM n.º 122, de 28-5-2022. Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de Palma, BOIB n.º 165, de 17-12-2024 (versión en castellano); BOIB n.º 165, de 17-12-2024 (anuncio 12921), en vigor desde el 1-1-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de Las Palmas de Gran Canaria, BOP de Las Palmas n.º 66, de 1-6-2022; BOP de Las Palmas n.º 66, de 1-6-2022 (anuncio 1.417); coeficientes, BOP n.º 158 de 30-12-2024 y n.º 19 de 12-2-2025. Consultada el 18 de octubre de 2026.
- Ordenanza fiscal del IIVTNU de Alicante, BOP de Alicante n.º 105, de 1-6-2023; BOP de Alicante n.º 105, de 1-6-2023 (edicto 4740/2023). Consultada el 18 de octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
En una venta, el vendedor (art. 106.1.b del TRLRHL). Solo si el vendedor no reside en España la paga el comprador como sustituto. En una herencia o una donación, quien recibe el inmueble.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI del año de la transmisión, que separa el valor catastral total y el del suelo, o en la sede electrónica del Catastro con tu certificado o cl@ve. Se usa el del año de la venta o del fallecimiento, no el del año de compra.
¿Hay que pagar plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta no supera el de compra, sin contar gastos ni impuestos, no hay sujeción (art. 104.5). Hay que declararlo igualmente en el ayuntamiento con las dos escrituras.
¿Qué es mejor, el método objetivo o el real?
El que dé menos base. La ley toma la menor: el objetivo si la ganancia real es grande respecto al valor del suelo, y el real si compraste caro o has ganado poco. Para el real tienes que pedirlo y aportar las escrituras.
¿Qué coeficiente se aplica si vendí en enero de 2026?
Del 1 al 26 de enero de 2026, el del Real Decreto-ley 16/2025, más alto salvo de 17 años en adelante; desde el 29 de enero, otra vez el de 2024. El 27 y el 28 de enero no hay criterio escrito y la calculadora hace las dos cuentas.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en una herencia?
Lo mismo que en una venta, menos la bonificación de tu ayuntamiento si la pides en plazo y cumples sus requisitos. Es del 95 % en Barcelona, València, Zaragoza, Murcia o Palma, y en Madrid con suelo de hasta 60.000 €; en Sevilla, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria baja por tramos de valor, y en Alicante es del 60 %. Cada una tiene sus condiciones.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía municipal?
Treinta días hábiles desde la escritura en ventas y donaciones; seis meses desde el fallecimiento en herencias, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de los seis primeros (art. 110.2).
¿Sirve la calculadora para el País Vasco o Navarra?
No. Tienen normas forales propias del impuesto. Para otro municipio de régimen común puedes elegir «otro municipio», poner su tipo y usar los coeficientes máximos del Estado; revisa en su ordenanza si los tiene más bajos o bonifica la herencia.
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