Calculadora de rentabilidad de alquiler

¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta de un alquiler?

La bruta divide el alquiler de doce meses entre la inversión total (precio, ITP y gastos de compra). La neta divide el resultado neto anual: los ingresos después del vacío menos la comunidad, el IBI, el seguro y el mantenimiento. La bruta sirve para comparar anuncios; la neta se acerca más a lo que de verdad te queda.

¿Qué gastos hay que incluir para calcular la rentabilidad neta?

Los recurrentes del propietario: comunidad de vecinos, IBI, seguro del hogar y un colchón para mantenimiento y reparaciones (esta calculadora propone el 5 % del alquiler anual). En la inversión inicial entran el ITP y la notaría, el registro y la gestoría. La cuota de la hipoteca no entra en la neta: va aparte, en el cash flow.

¿Qué es el vacío en un alquiler?

Es la parte del año en que el piso no genera renta: el tiempo entre un inquilino y el siguiente, reformas o impagos. Se expresa como un porcentaje del año. Un 5 % equivale a unas dos semanas y media sin cobrar. Con un 0 % supones que el piso está alquilado los doce meses sin interrupción.

¿Cómo influye la hipoteca en la rentabilidad de un piso en alquiler?

La hipoteca no cambia la rentabilidad bruta ni la neta del inmueble, pero sí lo que pones de tu bolsillo y lo que te queda cada año. Esta calculadora resta la cuota anual (sistema francés) del resultado neto para obtener el cash flow y lo divide entre tu dinero invertido (inversión total menos el préstamo). Si el cash flow sale negativo, cada año tendrás que poner dinero.

¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena?

No hay una cifra oficial. Una forma de juzgarla es compararla con lo que obtendrías sin comprar: la rentabilidad neta, antes de impuestos, debería superar con margen a la de un depósito o un fondo, porque un piso tiene menos liquidez, más trabajo y riesgo de impago. Compara siempre netas con netas y con los gastos de compra incluidos.

¿Esta calculadora incluye el IRPF del alquiler?

No. Todas las rentabilidades son antes de impuestos. El rendimiento del alquiler tributa en la base general del IRPF, con gastos deducibles, amortización del inmueble y, en vivienda, reducciones que dependen del contrato y de la zona. La calculadora no lo modela para no dar una cifra fiscal a medias.

¿En qué se diferencia de la calculadora de alquilar o comprar?

Esta calculadora mira el piso como inversión: compras para alquilárselo a otro y mides cuánto rinde. La de alquilar o comprar responde a otra pregunta: si para vivir tú te conviene más comprar tu vivienda o seguir de alquiler e invertir la entrada.

Calculadora de alquilar o comprar casa

¿Por qué el ITP es el tipo general y no uno reducido?

Porque los tipos reducidos del ITP exigen normalmente que el piso sea tu vivienda habitual o requisitos personales (edad, familia numerosa, discapacidad) que no se dan en una compra para alquilar. El tipo general es el que paga un inversor. Donde el tipo depende del valor del piso se aplica la escala completa de la comunidad, así que un piso caro paga el tipo que le corresponde. En Ceuta y Melilla se aplica el 3 %: el 6 % general con la bonificación del 50 % de la cuota. En el País Vasco, los grandes tenedores (más de 5 viviendas con más del 50 % de titularidad) pagan un 6 % en vez del 4 %. El porcentaje es editable.